Жилищный вопрос, как и прежде, является одной из наиболее сложной проблемой, решение которой оказывает огромное влияние на комфортность человеческой жизни. В связи с наличием резкого перекоса между ценами на жилую недвижимость и доходами основной части населения страны в сторону первого практически не представляется возможным самостоятельно накопить деньги на покупку отдельного жилья.
Многие задумываются о возможности получения ипотечного займа, главным условием получения которого является предоставление в качестве залогового обеспечения покупаемого недвижимого имущества (жилья). Предоставляемое в качестве обеспечения кредита недвижимое имущество – дом, квартира, комната, земельный участок, офис, складское помещение – должно быть надлежащим образом оформлено и зарегистрировано в соответствие с действующим законодательством страны.
Ипотека на комнату. Детали банковских программ кредитования
Коммунальные квартиры до сих пор занимают определенную долю в жилом фонде, а спрос на комнаты в них по-прежнему остается на достаточно высоком уровне.
Недостаток финансовых средств не позволяет гражданам выкупить комнаты в коммунальных квартирах собственными средствами. При покупке комнаты с помощью ипотечной программы кредитования можно воспользоваться традиционной банковской ипотекой, условия которой не конкретизируют выступающую предметом залога недвижимость. В этом случае приобретаемая комната должна быть официально оформлена и зарегистрирована как отдельный объект недвижимости, тогда проблем с ее принятием в залог не будет (при соответствии иным требованиям программы). Процесс оформления целевого ипотечного займа на покупку отдельной комнаты достаточно схож с процедурой оформления кредита на жилую квартиру.
Есть два разных вида ипотеки на комнату:
- Кредит на выкуп последней комнаты. Данный вид банки кредитуют с большей охотой, так как в залог поступает практически вся квартира, ведь после приобретения комнаты квартира перестает быть коммунальной.
- Кредит на приобретение отдельной комнаты. Не слишком активно предлагаемый банками вид кредита из-за сложностей при оформлении документов (необходимо предоставить согласия соседей, получить которые порой бывает непросто).
У незначительного числа банков в линейке ипотечных программ кредитования присутствует ипотека на покупку комнаты. Это связано с низкой ликвидностью комнаты по сравнению с квартирой.
Условия кредитования некоторых коммерческих банков
Комната в кредит от банка «Зенит»
Банк «Зенит» предлагает клиентам кредиты на приобретение комнат на вторичном рынке жилья города Москва и Московской области, а также в других регионах присутствия отделений банка. Заем может быть предоставлен в разных видах валют – рублях, евро или долларах. Сумма займа, на которую может претендовать заемщик, начинается от 800 000 рублей, максимальный размер составляет – 14 000 000 рублей. Продолжительность срока кредитования достигает 25 лет, годовая процентная ставка установлена на уровне от 11,5 % и зависит от величины первоначального взноса и способа подтверждения официального дохода. При отказе заемщика от заключения договоров личного и/или титульного страхования величина ставки по займу возрастает на 3 процентных пункта. Первоначальный взнос по условиям займа на покупку комнаты равен не менее 20% от оценочной стоимости приобретаемой жилой недвижимости, которая выступает предметом залога. Возраст заемщика начинаются от 22 лет. На момент окончания действия кредитного договора возраст женщин не должен превышать 55 лет, мужчин — 60 лет.
Ипотека на комнату в банке «Советский»
Достаточно интересно выглядят ипотека на комнату банка «Советский» в части размера оплачиваемого первоначального взноса от оценочной стоимости жилья, который может отсутствовать. Но процентная ставка в таком случае самая высокая – 17,9 % годовых на займы в рублях и 12,9 % годовых на займы в долларах или евро. При размере первоначального взноса от стоимости приобретаемой жилой недвижимости 30 % и более величина ставки по кредиту составит 16,9 % и 11,9 % годовых соответственно в зависимости от валюты займа.
Максимальный срок возврата полученного кредита достигает 15 лет, а допустимая сумма займа не превышает 5 000 000 рублей или 150 000 долларов или евро. Осуществление страхования предмета залога (недвижимости) является обязательным, а страхование жизни заемщика и риска утраты имущественных прав на залог — нет. Но отсутствие двух последних видов страхования ведет к увеличению ставки по кредиту на 5 процентных пунктов.
Допускается частичное и/или полное досрочное погашение займа без оплаты штрафных санкций.
Ипотека на комнату в банке «Московское ипотечное агентство» («МИА»)
Своя специфика присутствует и в условиях ипотечной программы на покупку комнаты, предлагаемой банком «Московское ипотечное агентство» («МИА»). Кредит на выкуп комнат и долей интересен проживающим в коммунальной квартире или же имеющим долю собственника в квартире и намеревающимся улучшить собственные условия проживания посредством выкупа остальных комнат или долей у иных собственников квартиры, то есть стать единственным собственником жилья. Условие касается жителей города Москва и Московской области.
Кроме средств на покупку комнаты или доли квартиры банк предлагает кредит на благоустройство и ремонт приобретенной жилой недвижимости. Кредитный продукт не требует оплаты первоначального взноса от стоимости приобретаемой жилой недвижимости. Максимальный срок займа составляет 25 лет, а допустимый размер займа ограничивается значительной суммой – 25 000 000 рублей.
Следует учесть, что для каждого заемщика размер кредита рассчитывается индивидуально исходя из доходов клиента, стоимости приобретаемой недвижимости и ряда других факторов. При этом максимальная сумма займа не превышает 80 % от оценочной стоимости покупки (недвижимости). Величина процентной ставки по займу начинается от значения 11,5% годовых, а окончательная ставка может быть увеличена на 0,5 – 3,0 процентных пункта при неисполнении заемщиком в полном объеме требований кредитующей организации, например, отказе от страхования.
Кредиты на комнату за счет федеральных или муниципальных ресурсов
Подобное кредитование может осуществляться не только коммерческими банками и банковскими организациями, но и структурами, управляющими муниципальными или федеральными средствами. В качестве примера можно рассмотреть деятельность Санкт-Петербургского Центра доступного жилья, созданного правительством города (в форме ОАО со 100 %-ной долей города в уставном капитале) для развития ипотечного кредитования и реализации жилищных программ в городе и области.
Главное условие кредита, предоставляемого СПб ЦДЖ, — после выкупа отдельной комнаты или доли квартира полностью должна перейти в собственность заемщика и членов его семьи. Не допускается приобретение заемщиком жилой недвижимости у взаимозависимых лиц, то есть у супругов, детей, родителей супругов.
Выдача кредитов осуществляется банками-партнерами Центра, который затем выкупает займы в течение 5 последующих после выдачи месяцев и ведет их сопровождение уже до конца срока кредитования. В число партнеров входит более десятка организаций, в том числе «Викинг Банк», банк «Образование», банк «Евротраст» и Ганзакомбанк.
Основные условия кредита:
- Валюта предоставляемого займа – российские рубли.
- Срок кредитования — от 3 до 25 лет — связан с размером первоначального взноса от оценочной стоимости залога (приобретаемого жилья).
- Размер займа установлен в пределах 500 000 — 6 000 000 рублей. Сумма может быть увеличена до 10 000 000 рублей при выполнении заемщиком требований СПб ЦДЖ. Утвержденный размер займа не должен быть меньше 10 % или превышать 70% от оценочной стоимости жилой недвижимости (квартиры).
- Базовая кредитная процентная ставка установлена на уровне 13,5 % годовых и по результатам рассмотрения заявки на кредитование может быть изменена в сторону повышения или понижения.
- Минимальный первоначальный взнос от оценочной стоимости покупаемой жилой недвижимости составляет 20 %.
- Допустимый возраст заемщика — от 18 до 65 лет (погашение займа в полном объеме должно быть произведено не позднее месяца, в котором Заемщику исполнится 65 лет).
К преимуществам программы следует отнести возможность использования средств социальных выплат и субсидий, в том числе материнского капитала, при расчетах за приобретаемую недвижимость, а также довольно-таки лояльные требования, предъявляемые к приобретаемой квартире (наличие перепланировок, принадлежность к объектам культурного наследия и иное), и возможность в дальнейшем воспользоваться программой рефинансирования на облегченных условиях. Досрочное погашение задолженности не предполагает сроков моратория или уплаты любых комиссионных платежей.
Возможные ограничения, касающиеся залогового обеспечения
Для получения ипотечного кредита на покупку отдельной комнаты предоставляемый залог (приобретаемая комната или доля) должен соответствовать определенным требованиям кредитующей организации.
Независимо от места расположения комнаты (в общежитии, коммунальной квартире) на нее должно быть оформлено право собственности как на полноценный самостоятельный объект недвижимости, которое подлежит официальной регистрации в Регистрационной палате. Комната, надлежащим образом оформленная и зарегистрированная, может являться предметом залога по ипотечному займу. Однако даже в таком случае банки не спешат массово кредитовать заемщиков с предлагаемым видом залога.
Одной из причин является низкая ликвидность подобного предмета залога и вероятные сложности с реализацией залогового обеспечения в случае возникновения у заемщика проблем с погашением займа. Существует необходимость получения нотариально заверенного согласия всех соседей на проведение сделки, кроме того, по закону соседи по коммунальной квартире имеют преимущественные права на приобретение комнаты в этой квартире.
Кроме того следует учитывать обязательные общие требования банков к залоговым предметам и объектам недвижимости, предъявляемые не только к комнатам, но и к квартирам, домам, коттеджам.
К ним относятся определенные технические требования, в том числе:
- срок эксплуатации здания (строения), в котором располагается приобретаемая комната;
- отсутствие перекрытий, выполненных из деревянных деталей;
- наличие инженерной инфраструктуры;
- удовлетворительные условия для проживания.
Другие способы получения займа
В случае, когда отсутствует возможность получить целевой ипотечный заем на покупку жилой комнаты, можно изучить другие варианты кредитования для получения необходимой денежной суммы. Возможен ипотечный заем или потребительский кредит под залог иного (не приобретаемого) объекта недвижимости, являющегося собственностью самого заемщика или других физических лиц. Либо следует изучить предлагаемые варианты потребительских кредитов без предоставления залогового обеспечения. Но в этом случае сумма займа будет невелика.
Следует учитывать, что во всех нецелевых вариантах кредита возможный срок займа будет меньше, а процентная ставка получится значительно выше.
